Самострой в Беларуси: чем рискует застройщик без разрешений

Что считается самостроем в Беларуси

Самостроем признаётся любая постройка, возведённая без соблюдения установленных законом процедур:

без строительного паспорта или разрешения
без утверждённого проекта
без регистрации начала и окончания строительства
с нарушением границ участка или норм застройки

Даже если вы построили на “своей земле” — это не освобождает от обязательного оформления.

Что нужно оформить до начала стройки

Право собственности на участок
Строительный паспорт (выдаётся в исполкоме)
Проект дома (типовой или индивидуальный)
Уведомление о начале строительства
Разрешение на строительство (в отдельных случаях)
Технадзор и акты скрытых работ

Без этих пунктов стройка считается самовольной.

Что грозит за самовольное строительство

1. Штраф

По КоАП РБ — от 10 до 50 базовых величин
Могут наложить повторный штраф при уклонении от устранения нарушений

2. Запрет на регистрацию

Нельзя зарегистрировать дом в кадастре
Нельзя получить акт ввода в эксплуатацию
Дом не подключат к коммуникациям официально

3. Судебный снос

При грубых нарушениях (стройка вне границ участка, на красной линии, без соблюдения норм)
Дом могут принудительно снести за счёт владельца

4. Отказ в страховании, продаже, дарении

Самострой нельзя легально продать, подарить или застраховать
При продаже земли — дом в сделке не учитывается

Частые случаи самостроя в частном секторе

Построили дом до получения паспорта застройщика
Возвели баню, гараж, сарай без уведомления
Сделали пристройку или второй этаж без внесения изменений в проект
Построили в охранной зоне, слишком близко к границе участка

Как легализовать уже построенное

Обратиться в исполком за консультацией
Заказать техническое обследование здания
Разработать проект по факту
Подать документы в архитектуру и кадастр
Пройти процедуру узаконивания (через комиссию или суд)
Получить разрешение на ввод в эксплуатацию

Важно: легализация возможна, только если объект не нарушает критически важные нормы и санитарные отступы.

Как избежать самостроя

Не начинайте стройку “по наитию”
Получите официальные документы до копки котлована
Ведите фотофиксацию этапов стройки
Работайте с проектом и уведомлением, даже если строите сами

Вывод

Самострой — это не просто “строительство без бумажек”, а реальный риск для вашего имущества. В Беларуси государство активно наводит порядок в этой сфере. Лучше сделать всё правильно с самого начала, чем потом платить штрафы, судиться и доказывать своё право на собственный дом.