Когда деньги кончились посреди стройки

Это случается чаще, чем принято признавать. Потеря работы, падение курса, подорожание материалов, непредвиденные расходы — и стройка встаёт. Коробка стоит под открытым небом, деньги кончились, а что делать дальше — непонятно.
В этот момент люди принимают решения быстро, под давлением обстоятельств. И именно эти решения — не сам кризис — чаще всего определяют, будет ли дом достроен или останется недостроем на годы. 
Ниже — пять ошибок, которые совершают в кризисный момент. Каждая из них выглядит логично в моменте. Каждая стоит дорого потом.

Ошибка первая: оставить коробку без кровли «до лучших времён»

Это самое распространённое решение. Деньги кончились после возведения стен — и стройку замораживают, оставляя коробку открытой. 
Что происходит с домом без кровли:
 Газобетон, который так популярен в Беларуси, активно впитывает влагу. Один сезон под дождём — и стены насыщаются водой. Зимой эта вода замерзает и разрушает структуру блока изнутри. Внешне стена выглядит нормально, но её теплоизоляционные свойства падают, а прочность снижается.
Кирпичная кладка без кровли вымывает раствор из швов. Арматура в железобетонных поясах начинает корродировать. Деревянные перекрытия, оставленные без защиты, набирают влагу и деформируются.
Один-два сезона без кровли могут уничтожить работу, которая уже сделана.
Что делать вместо этого:

1. Кровля — первый приоритет при нехватке денег. Не отделка, не окна, не утепление — именно кровля. Даже самая простая двускатная кровля из недорогих материалов защищает коробку и сохраняет всё, что уже построено.
2. Если денег на полноценную кровлю нет — временное укрытие из плёнки или профлиста, закреплённое на стропилах, лучше, чем ничего. Это дешевле, чем восстанавливать намокшие стены.

О том, когда лучше начинать те или иные работы с учётом сезона, — в материале про календарь строительных работ по сезонам.

Ошибка вторая: менять подрядчика в середине стройки ради экономии

В кризис хочется сэкономить. Один из способов, который кажется очевидным — найти другую бригаду дешевле. Текущего подрядчика рассчитать, нового нанять.
Почему это опасно: 
Новая бригада приходит на чужой объект. Она не знает, как и что делалось, не несёт ответственности за предыдущие работы. Если в уже выполненных работах есть скрытые дефекты — новый подрядчик их не увидит или увидит, но переделывать откажется.
Кроме того, расторжение договора с подрядчиком посреди стройки почти всегда сопровождается спором: кто кому должен, какой объём принят, что переделывать. Это время и юридические расходы. 
Реальная экономия оказывается мнимой: 
Новая бригада берёт дешевле за работу, но тратит время на вникание в объект. Переделывает то, что сделано не так, как им привычно. Находит «дополнительные проблемы», которые нужно устранить за отдельные деньги. Итоговая стоимость нередко превышает то, что было бы заплачено прежнему подрядчику.
Что делать вместо этого:

1. Сначала — переговоры с текущим подрядчиком. Пересмотр графика, уменьшение объёма работ на этом этапе, перенос части работ. Опытный подрядчик заинтересован в завершении объекта — незавершённая стройка в его портфолио ему тоже не нужна.
2. Менять подрядчика стоит только если он сам нарушает договор, срывает сроки или качество работ не соответствует оговорённому. Не потому что нашли дешевле.

Ошибка третья: экономить на том, что потом не переделать

В кризис режут бюджет везде, где можно. И часто режут там, где нельзя — потому что не понимают разницы между обратимыми и необратимыми решениями.
Обратимые решения — те, которые можно поменять потом без разрушения конструкции:

• отделка стен и полов,
• сантехника и светильники,
• двери и окна (хотя замена окон — дорогое удовольствие),
• ландшафт и дорожки.

Необратимые решения — те, к которым потом не подобраться без вскрытия конструкции:

• утепление фундамента и отмостка,
• гидроизоляция фундамента,
• утеплитель в стенах и кровле,
• тёплый пол под стяжкой,

электрика и канализация в стяжке.
Типичная кризисная ошибка:

• Сэкономить на утеплении фундамента — «потом доутеплим». Потом — это вскрыть отмостку, докопаться до фундамента, всё переделать. Стоимость в разы выше, чем сделать сразу.
• Или: сэкономить на толщине утеплителя кровли. Потом — переделка кровельного пирога с разбором кровельного покрытия.

Что делать вместо этого:
Определить, что является конструктивом и что потом не переделать — и на этом не экономить. Сэкономить на отделке, оставить черновые полы, поставить временные двери. Но фундамент, кровля, гидроизоляция, базовое утепление — это не место для кризисной экономии.
Подробно о том, где экономия оправдана, а где оборачивается двойными расходами — в материале про экономию на стройматериалах без потери качества.

Ошибка четвёртая: продолжать строить без пересмотра сметы

Деньги кончились — но стройка продолжается по инерции. Бригада работает, материалы закупаются, деньги тратятся — а чёткого понимания, хватит ли того, что осталось, нет.
Что происходит в итоге:

1. Деньги заканчиваются в самый неудобный момент — когда уже начаты работы, которые нельзя бросить на полпути. Незакрытая кровля, незаделанные проёмы, незащищённые стены — и всё, средств больше нет.
2. Это хуже, чем остановиться раньше. Потому что остановка в правильный момент позволяет законсервировать объект. Остановка в середине критического этапа — это брошенный объект с открытыми уязвимостями.

Что делать вместо этого:

1. При первых признаках нехватки денег — остановить стройку не физически, а финансово. Пересмотреть смету: что уже сделано, что осталось, сколько это стоит. Определить точку, в которой объект можно безопасно остановить — с минимальными потерями.
2. Такой точкой является закрытый тёплый контур: фундамент, стены, кровля, окна и двери. Дом с закрытым тёплым контуром можно оставить на зиму, вернуться к отделке позже, жить внутри в черновом варианте.
3. Дом без закрытого тёплого контура — это объект, который разрушается каждый месяц простоя.

Как контролировать смету и не допускать перерасхода при работе с подрядчиком — в материале про перерасход при работе под ключ.

Ошибка пятая: закупать материалы «впрок» на заёмные деньги

В кризис цены на материалы нестабильны. Логика «куплю сейчас, пока не подорожало ещё больше» понятна. Но именно она часто доводит до ситуации, когда деньги вложены в материалы, а работы встали.
Что происходит с материалами на открытом участке:

• Цемент и сухие смеси портятся от влаги — срок хранения ограничен.
• Газобетонные блоки намокают и теряют свойства.
• Металл корродирует.
• Дерево ведёт и коробит без правильного хранения.
• Украсть со стройплощадки значительно проще, чем кажется.

Что происходит с деньгами:
Взяты в долг или в кредит — идут проценты. Работы встали — материалы лежат. Деньги уже потрачены, а дом не движется. При этом кредит нужно обслуживать.
Что делать вместо этого:
Закупка материалов имеет смысл только под конкретный этап работ, который начинается в ближайшие 2–4 недели. Закупка «на будущее» оправдана только для материалов с долгим сроком хранения — металлочерепица, профлист, некоторые виды утеплителя — и только при наличии закрытого сухого склада.
Кредитные деньги на закупку материалов впрок в кризис — двойной риск: материалы могут испортиться или подешеветь, а долг никуда не денется.

Как правильно принять решение: заморозить или продолжать

Это не вопрос оптимизма или пессимизма. Это расчёт. 
Заморозка оправдана, если:

• Объект можно привести в состояние, при котором он не разрушается без вложений — закрытый тёплый контур или хотя бы защищённая кровлей коробка.
• Есть чёткое понимание, когда деньги появятся — конкретные сроки, а не «когда-нибудь».
• Стоимость консервации значительно меньше стоимости продолжения на заёмные деньги с невыгодными условиями.

Продолжать оправдано, если:

• До закрытия тёплого контура остаётся немного — 1–2 этапа.
• Есть источник финансирования с разумной стоимостью.
• Остановка сейчас приведёт к большим потерям, чем продолжение.

Что точно не стоит делать:
Принимать это решение в состоянии паники, под давлением подрядчика, соседей или эмоций. Это решение требует цифр: смета остатка работ, стоимость консервации, стоимость финансирования, риски простоя.

По каким признакам понять, что стройка идёт к недострою

Несколько сигналов, которые говорят: нужно остановиться и пересмотреть план — прямо сейчас.

• Деньги тратятся быстрее, чем идут работы — каждый следующий этап обходится дороже запланированного.
• Подрядчик просит аванс на следующий этап, а предыдущий не закрыт актами.
• Материалы закупаются, но лежат на участке без движения — работы встали, а деньги уже потрачены.
• Сроки постоянно сдвигаются, и каждый сдвиг сопровождается новыми расходами.
• Нет понимания, сколько осталось до закрытого тёплого контура — ни в деньгах, ни в сроках.

Главное о стройке в кризис

Кризис посреди стройки — тяжёлая ситуация, но не катастрофа. Катастрофой она становится из-за конкретных решений, принятых под давлением.
Пять ошибок, которые превращают временные трудности в хронический недострой:

• оставить коробку без кровли в расчёте на лучшие времена,
• менять подрядчика ради сиюминутной экономии,
• резать бюджет на необратимых конструктивных решениях,
• продолжать строить без пересмотра сметы до точки,
• закупать материалы впрок на заёмные деньги.

Правильная последовательность одна: сначала — цифры и трезвый расчёт, потом — решение. Дом, остановленный в правильный момент и правильным образом, можно достроить. Дом, который разрушается из-за неверных решений в кризис, восстанавливать значительно дороже, чем строить заново.