Почему этот выбор потом сложно исправить

Большинство людей выбирают количество этажей интуитивно: кто-то хочет дом «как у соседа», кто-то ориентируется на типовые проекты, кто-то экономит на участке и тянет дом вверх. На этапе планирования кажется, что разница невелика — площадь та же, бюджет примерно одинаковый. Через год после заселения выясняется, что решение принималось без учёта половины факторов, которые реально влияют на жизнь в доме.
Этажность определяет площадь фундамента и кровли, нагрузку на несущие конструкции, сложность разводки коммуникаций, удобство перемещения по дому и расходы на отопление на десятилетия вперёд. Ни один из этих параметров не очевиден, когда листаешь каталог готовых проектов.
Главная ловушка — сравнивать варианты только по стоимости квадратного метра. Этот показатель ничего не говорит о том, сколько реально уйдёт на строительство и как дом будет вести себя через пять и десять лет. И уж точно ничего не говорит о том, насколько удобно в нём жить.

Все варианты этажности: чем они отличаются на практике

Когда говорят «сколько этажей строить», обычно имеют в виду четыре реальных варианта: одноэтажный дом, дом с мансардой, полноценный двухэтажный дом и дом с цокольным этажом. Каждый из них — это разная смета, разная жизнь внутри и разные требования к участку.

Одноэтажный дом

Всё на одном уровне. Нет лестницы, нет перекрытия между этажами, нет дополнительного санузла наверху. Зато фундамент и кровля — самые большие по площади среди всех вариантов. Одноэтажный дом 150 м² занимает 150 м² участка и требует кровли на те же 150 м².
Удобен для людей с ограниченными возможностями, пожилых, семей с маленькими детьми. Сложен в зонировании — спальни и гостиная живут на одном уровне, и тишина в доме становится вопросом планировки, а не этажности.

Дом с мансардой

Компромиссный вариант, который в Беларуси выбирают часто — и часто разочаровываются. Мансарда формально даёт второй уровень, но полноценным жильём становится только при грамотном утеплении и достаточной высоте конька.
Типичная ошибка: мансарда с высотой в коньке 2,5 метра и скатами, которые начинаются от пола. В таком пространстве можно стоять только в центре комнаты. Площадь считается как полноценная, а по факту треть её непригодна для нормального использования. Зимой мансарда промерзает через недостаточно утеплённые скаты, летом перегревается. Подробнее о том, когда мансарда оправдана, а когда нет — в материале про дом с мансардой или полноценный второй этаж.

Полноценный второй этаж

Полноценные потолки на обоих уровнях, нормальная высота во всех комнатах, чёткое разделение на дневную и ночную зоны. Пятно застройки вдвое меньше, чем у одноэтажного дома той же площади — участок используется эффективнее.
Минусы — лестница, перекрытие, более сложные коммуникации и неизбежный вопрос: кто и как будет ходить по этим ступенькам через 20 лет.

Цокольный этаж

Отдельный разговор. Цоколь — это не «бесплатная площадь», как его часто воспринимают. Это дорогостоящая конструкция с гидроизоляцией, вентиляцией и специфическими условиями эксплуатации. В белорусских условиях, где грунтовые воды на многих участках стоят высоко, цоколь требует серьёзной защиты от влаги.
Цокольный этаж оправдан, если участок с перепадом рельефа — тогда часть цоколя выходит наружу и получает нормальное освещение. На ровном участке цоколь чаще всего превращается в тёмное влажное помещение, пригодное только для хранения. Вкладывать в него деньги как в жилую площадь — ошибка, которую исправить уже невозможно.

Где один этаж дороже, а где дешевле

Фундамент и крыша — здесь одноэтажный проигрывает

1. Одноэтажный дом на 150 м² занимает 150 м² участка. Двухэтажный с той же площадью — 75 м². Фундамент и кровля — это две статьи, где одноэтажный дом обходится дороже.
2. Фундамент под пятно 150 м² требует больше материала, больше земляных работ и больше времени, чем под пятно 75 м². В белорусских условиях, где глубина промерзания грунта достигает 1,2–1,4 метра, а на многих участках встречаются суглинки и высокий уровень грунтовых вод, фундамент — одна из самых дорогих статей. Разница в стоимости фундамента между одноэтажным и двухэтажным домом одинаковой площади может составлять 20–35%.
3. Крыша — аналогичная история. Кровля одноэтажного дома 150 м² по площади вдвое больше, чем у двухэтажного. Материалы, стропила, утепление, водосток — всё это умножается на два.

Где двухэтажный дом забирает своё

1. Перекрытие между этажами — статья расходов, которой в одноэтажном доме просто нет. Железобетонные плиты, деревянные балки с утеплением или монолит — в любом случае деньги. В среднем перекрытие частично съедает экономию на фундаменте.
2. Лестница занимает 9–12 м² полезной площади при нормальном удобном уклоне. Те, кто закладывает под неё 5–6 м², получают крутой подъём, по которому неудобно ходить каждый день. Плюс стоимость изготовления и монтажа — отдельная строка в смете.
3. Разводка коммуникаций на второй этаж тоже стоит денег: подъём отопления, водоснабжения, канализации. Санузел на втором этаже — отдельная точка подключения со своей ценой.

Реальная разница в рублях

Если взять дом 120 м² в Беларуси и сравнить одноэтажный и двухэтажный вариант при одинаковых материалах стен и отделки, разница в итоговой стоимости строительства обычно составляет 8–15% в пользу двухэтажного. На практике это 15 000–30 000 рублей на доме средней стоимости. Не катастрофическая разница, но и не нулевая.
При этом одноэтажный дом 120 м² занимает вдвое больше участка. Если участок небольшой — это само по себе проблема. Если большой — потеря места под сад, огород или зону отдыха.

Какой вариант подходит для вашей ситуации

Участок меньше 8 соток

Одноэтажный дом площадью больше 80–90 м² на таком участке практически не оставляет свободного пространства. Двор превращается в узкие полосы вокруг дома. Двухэтажный вариант или дом с мансардой — единственный способ получить нормальную жилую площадь и при этом сохранить участок.

Участок 10–12 соток

Здесь уже есть выбор. Одноэтажный дом до 100–110 м² впишется без потери двора. Если нужно больше площади — двухэтажный. Мансарда на участке такого размера тоже разумна, если бюджет ограничен и хочется сэкономить на перекрытии.

Участок 15 соток и больше

На таком участке одноэтажный дом любой разумной площади не создаст проблем с пространством. Выбор этажности здесь определяется только удобством жизни и бюджетом, а не размером земли.

Молодая семья с детьми до 10 лет

Второй этаж удобен для зонирования: детские комнаты наверху, общая жизнь внизу. Но лестница с детьми до трёх лет требует постоянного контроля и ограждения. Если дети маленькие — первые годы лестница будет источником тревоги. Через пять лет та же лестница становится удобством.

Семья, где живут или планируют жить пожилые родители

Одноэтажный дом — единственный разумный выбор. Лестница для пожилого человека с проблемами с суставами или сердцем — реальный барьер. Многие владельцы двухэтажных домов сталкиваются с этим через 10–15 лет после строительства, когда переделать уже ничего нельзя.

Семья, которая работает из дома или ценит тишину

Двухэтажный дом даёт то, чего нет в одноэтажном — возможность уйти наверх и закрыть дверь. Рабочий кабинет на втором этаже изолирован от кухонных звуков и телевизора в гостиной. В одноэтажном доме это решается только планировкой, и не всегда успешно.

Как живётся в каждом варианте через год после заселения

• Первая зима в одноэтажном доме с большой крышей нередко показывает: снеговая нагрузка на широкой плоскости серьёзнее, чем казалось. Если стропильная система рассчитана без запаса под белорусские нормы снеговой нагрузки — появляются деформации.
• В двухэтажном доме первая зима часто обнаруживает перепад температур между этажами. Тёплый воздух поднимается вверх, второй этаж перегревается, первый остаётся прохладным. Разница в 3–5 градусов — распространённая ситуация в домах, где система отопления не рассчитывалась отдельно под каждый уровень. Переделка потом обходится дорого.
• Весной, когда тает снег и грунт насыщается водой, цокольные этажи на участках с высоким уровнем грунтовых вод показывают свои слабые места. Если гидроизоляция была сделана с экономией — весной в цоколе появляется сырость. На многих участках в пригородах Минска и в низинах Брестской и Гомельской областей это не редкость, а типичная ситуация.
• Дом без постоянного проживания — дача или загородный дом на выходные — в двухэтажном варианте сложнее прогреть после долгого отсутствия. Второй этаж прогревается медленнее, и если приехали на выходные, комфортная температура наверху устанавливается только к вечеру первого дня.

На что обратить внимание до принятия решения

Несколько конкретных вещей, которые стоит проверить до того, как выбор сделан.

1. Нарисовать пятно застройки на плане участка в масштабе и посмотреть, что остаётся вокруг дома. Если свободного пространства меньше 40% участка — одноэтажный дом такой площади здесь не стоит строить.
2. Для одноэтажного варианта проверить: есть ли между спальнями и кухней хотя бы одно нежилое помещение в качестве буфера. Если спальня выходит дверью прямо в коридор рядом с кухней — о тишине вечером можно забыть.
3. Для двухэтажного варианта: сколько квадратных метров занимает лестница с нормальным уклоном. Меньше 8 м² — лестница будет крутой. Убедиться, что на первом этаже есть санузел: без него ночные походы наверх станут ежедневным неудобством.
4. Уточнить у проектировщика, как решено отопление второго этажа. Отдельный контур или радиаторы подключены последовательно с первым? Последовательная схема даёт перепад температур и встречается в большинстве бюджетных проектов.
5. Для мансарды: какова высота в коньке и на какой высоте от пола начинается скат. Если высота в коньке меньше 3 метров, а скат начинается ниже 1,5 метра от пола — мансарда будет некомфортной. Треть площади окажется непригодной для нормального использования.

Типичные ошибки, которые делают при планировке независимо от этажности, и которые потом приходится исправлять — в материале про ошибки при планировке дома.

Что важно помнить, когда выбираешь этажность

1. Этажность — одно из тех решений, которое невозможно поменять после начала строительства без больших потерь. Фундамент залит под одноэтажный дом, а потом решили добавить этаж — нужен пересчёт нагрузок и переделка основания. Стоимость такого изменения может превысить первоначальную стоимость самого фундамента.
2. Нет правильного варианта для всех. Есть правильный вариант для конкретного участка, конкретной семьи и конкретного бюджета. Молодая семья на участке 6 соток и пожилая пара на участке 20 соток придут к разным ответам — и оба ответа будут правильными.

Большинство людей уделяют выбору этажности меньше времени, чем выбору плитки в ванной. А потом живут с этим решением тридцать лет.