Архитектурный фильтр: зачем исполкому ваш проект

Получение заветного штампа «Согласовано» на титульном листе проекта — это финальный этап юридической подготовки перед тем, как начнется реальная стройка (обязательно изучите порядок строительства частного дома). Исполком проверяет не прочность ваших балок (это ответственность проектировщика), а соответствие будущего строения градостроительным нормам, эстетическому облику района и безопасности окружающих.
Многие путают этот процесс с получением разрешения на строительство. Если разрешение дает вам право в принципе строить на этом участке, то согласование проекта — это утверждение конкретных параметров: высоты, площади, расположения надела и даже цвета кровли. В 2026 году требования к архитектурному облику вблизи крупных городов (Минск, областные центры) стали строже, и «проходной» проект десятилетней давности сегодня может получить отказ.

Топ-5 причин, по которым проект не проходит проверку

На практике архитекторы исполкомов чаще всего заворачивают документы по следующим пунктам:

1. Нарушение норм инсоляции: Если ваш двухэтажный дом расположен так, что он полностью лишает солнечного света жилые комнаты соседа (или ваши собственные) в течение нормативного времени, проект отклонят.
2. Несоответствие пятну застройки: Вы нарисовали дом шире или длиннее, чем было указано в ранее выданном паспорте застройщика. Любое отклонение даже на 20 см требует пересмотра схемы размещения.
3. Превышение высотных регламентов: В некоторых районах (особенно вблизи исторических зон, аэропортов или в СТ) установлены жесткие ограничения по высоте конька или количеству этажей. Трехуровневый особняк там, где разрешено два этажа, не согласуют.
4. Ошибки в отступах: Проект игнорирует противопожарные разрывы или охранные зоны коммуникаций (газ, ЛЭП), которые проходят через участок. Если вы уже выполнили подготовку участка под строительство, убедитесь, что ваши реальные границы соответствуют проектным.
5. Внешний облик и «дизайн-код»: В современных коттеджных поселках могут быть требования к материалам заборов или цветовой гамме фасадов. Слишком эксцентричный проект может быть признан «диссонирующим с застройкой».

Технические нюансы: разделы, которые проверяют особенно тщательно

Исполком смотрит на проект глазами градостроителя. Поэтому особое внимание уделяется разделу «Генеральный план» (ГП).

• Организация рельефа: Если ваш проект предполагает значительную подсыпку грунта, которая приведет к затоплению соседнего участка талыми водами, вас обяжут переделать систему водоотведения.
• Инженерные сети: Точки ввода воды, газа и электричества должны строго соответствовать выданным техническим условиям (ТУ). Самовольное изменение места ввода — частая причина отказа.
• Парковочные места: По современным нормам в проекте должно быть предусмотрено место для стоянки автомобиля внутри границ участка, а не на «зеленой зоне» за забором.

По каким признакам понять, что ваш проектировщик допустил ошибку

Если вы получили проект на руки, проверьте его самостоятельно до похода в исполком:

• Неактуальная топосъемка: В проекте использованы данные пятилетней давности, на которых не отображены новые кабели связи или трубы соседа.
• Отсутствие ведомостей отделки: В пояснительной записке не указаны конкретные материалы фасада и кровли (просто написано «штукатурка» без уточнения типа).
• Неверные площади: Сумма площадей помещений не сходится с итоговой цифрой в экспликации — такая техническая ошибка гарантирует возврат документов.

Сценарии согласования: город против деревни

В сельских советах процедура часто проходит проще и быстрее, так как плотность застройки ниже. В Минском районе или областных центрах работает «градостроительный совет» или комиссия, которая может предъявить претензии к эстетике здания. Если ваш проект — это «переделка» типового решения под себя, убедитесь, что архитектор внес все правки в графическую часть, а не только в текст.

Ситуации, когда согласование может затянуться на месяцы

1. Участок находится в водоохранной зоне или вблизи памятников архитектуры — потребуется дополнительная экспертиза от смежных ведомств.
2. Ваши границы участка не уточнены в едином государственном регистре (требуется предварительное межевание).
3. Проект предполагает снос существующих строений, на которые не получено официальное решение о сносе.
4. Вы планируете блокированную застройку (дом на две семьи) на участке, предназначенном для одноквартирного жилья.

Чек-лист: готовность документов к подаче в отдел архитектуры

• Полный комплект: Пояснительная записка, Генплан, Планы этажей, Фасады (в цвете), Разрезы.
• Копии ТУ: Все технические условия (свет, вода, канализация) должны быть вшиты в альбом или приложены.
• Документы на землю: Актуальная выписка из ЕГРИ (не старше 3 месяцев).
• Лицензия проектировщика: Убедитесь, что у организации есть действующий аттестат соответствия на проектирование объектов соответствующего класса сложности.

Итог по согласованию проекта

Согласование проекта в исполкоме — это не борьба с чиновниками, а финальная проверка вашего дома на «жизнеспособность» в правовом поле Беларуси. В 2026 году средний срок рассмотрения документов составляет 15–30 дней.
Помните: любые изменения, которые вы захотите внести в процессе стройки (перенести окно, изменить наклон крыши), в идеале должны быть повторно отражены в проекте. Контроль ситуации обеспечивается только полным соответствием того, что нарисовано в бумажном альбоме, тому, что будет построено на земле.