Почему экологический аудит — отдельная проверка

Юридическая чистота участка и его экологическая безопасность — разные вещи. Документы могут быть в полном порядке, границы размежёваны, обременений нет — и при этом участок может стоять на месте бывшей свалки, в зоне загрязнения грунтовых вод или в радиусе вредного производства.
Эта статья — не про юридический аудит и не про геологию в инженерном смысле. Только про экологию: что может угрожать здоровью людей, которые будут жить на этом участке, и как это выявить до покупки.
Большинство экологических проблем не видны при осмотре. Почва выглядит нормально, вода прозрачная, запаха нет — а потом анализ показывает превышение нитратов в десять раз или тяжёлые металлы в грунте. Проверить это несложно. Главное — сделать это до того, как деньги отданы.

Шаг первый: история участка

Прежде чем ехать на место и брать пробы — нужно понять, что на этом участке было раньше. История использования земли объясняет большинство экологических рисков.

Как узнать историю

Аэрофотоснимки и старые карты. В открытом доступе есть исторические спутниковые снимки, которые позволяют посмотреть, как выглядел участок 10, 20, 30 лет назад. Сервисы с архивными снимками позволяют сравнить несколько временных срезов. Если на месте нынешнего поля раньше стояли промышленные здания — это видно.
Публичная кадастровая карта показывает категорию земли и её назначение. Бывшие сельхозугодья, промышленные зоны, территории бывших предприятий — всё это читается в истории кадастровых записей.
 
Разговор с местными жителями. Соседи, которые живут рядом давно, знают то, чего нет ни в каких документах: где была свалка, куда сливали отходы, что стояло на этом месте в советское время.

Что настораживает в истории

• Бывшая промышленная зона, склад ГСМ, автобаза — загрязнение почвы нефтепродуктами.
• Бывшие сельхозугодья с интенсивным земледелием — накопление пестицидов и нитратов.
• Свалка или полигон отходов рядом — загрязнение грунтовых вод фильтратом.
• Бывший военный объект — возможное химическое или топливное загрязнение.
• Осушенное болото — торфяной грунт, специфическая химия воды.

Шаг второй: радиационный фон

Для Беларуси это не абстрактный риск. Чернобыльская авария 1986 года загрязнила значительную часть территории страны — прежде всего Гомельскую и Могилёвскую области, частично Брестскую и Минскую.

Что проверить

Карты радиационного загрязнения Беларуси находятся в открытом доступе. Государственный комитет по имуществу и Департамент по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС публикуют данные о загрязнении территорий цезием-137.
Для участков в потенциально загрязнённых районах — замер радиационного фона на месте. Это делается дозиметром. Нормальный фон — до 0,3 мкЗв/ч. Превышение требует лабораторного анализа почвы на радионуклиды. 
Участок в зоне с плотностью загрязнения цезием-137 выше 1 Ки/км² — зона с ограничениями. Строить и жить здесь нельзя.

Что важно понимать

Радиационное загрязнение не видно, не пахнет и не ощущается. При этом оно влияет на здоровье при длительном проживании. Проверить это один раз дозиметром — недорого и занимает несколько минут.

Шаг третий: анализ почвы

Почва накапливает всё, что попадало на неё годами: удобрения, пестициды, тяжёлые металлы, нефтепродукты. Внешне загрязнённая почва ничем не отличается от чистой.

На что проверять

1. Тяжёлые металлы — свинец, кадмий, ртуть, мышьяк. Источники: промышленные выбросы, автомобильные выхлопы вдоль дорог, сжигание отходов. Особенно актуально для участков рядом с промышленными зонами и вдоль оживлённых трасс.
2. Нитраты и нитриты — накапливаются при многолетнем интенсивном применении азотных удобрений. Актуально для бывших сельхозугодий.
3. Нефтепродукты — характерны для участков рядом с автобазами, заправками, промышленными объектами. Определяются по специфическому запаху при перекопке или лабораторно.
4. Пестициды — остаточные концентрации сохраняются в почве годами после последнего применения.

Как взять пробы

Пробы берутся с нескольких точек участка — минимум с четырёх углов и из центра. Глубина — 20–30 см, это зона, где будут расти корнеплоды и где играют дети.
Лабораторный анализ почвы делается в аккредитованных лабораториях. В Беларуси это можно сделать через санитарно-эпидемиологические службы или частные аккредитованные лаборатории. 
Полный анализ занимает 1–2 недели. Стоимость зависит от перечня показателей — базовый анализ на тяжёлые металлы и нитраты обходится в разумную сумму, сопоставимую с расходами на один день стройки.

Шаг четвёртый: качество воды

Если на участке планируется скважина или колодец — качество воды нужно проверить до покупки. Скважина у соседей — возможность взять пробу и сдать анализ. Если соседних скважин нет — это отдельный фактор риска.

Что проверять в воде

1. Нитраты — главный загрязнитель грунтовых вод в сельскохозяйственных районах Беларуси. Норма — не более 45 мг/л. Превышение в 2–3 раза встречается нередко на участках рядом с полями. Нитраты в воде опасны прежде всего для детей до года.
2. Железо — типичная проблема для Беларуси. Вода с высоким содержанием железа имеет рыжеватый оттенок и характерный привкус. Превышение нормы (0,3 мг/л) не критично для здоровья взрослых, но требует системы водоподготовки.
3. Марганец — часто идёт вместе с железом. Норма — 0,1 мг/л. Превышение при длительном употреблении влияет на нервную систему.
4. Микробиологические показатели — наличие кишечной палочки и колиформных бактерий. Источник — близкий септик, выгребная яма, скотомогильник. Особенно актуально для колодцев. 

О том, как выбрать место под скважину и что влияет на качество воды на конкретном участке, — в материале про геологию участка под строительство.

Шаг пятый: промышленные объекты и источники загрязнения рядом

Даже если сам участок чистый — что находится рядом, влияет на качество жизни и здоровье.

Что смотреть на карте и на месте

• Промышленные предприятия. У каждого предприятия есть санитарно-защитная зона — расстояние, на котором запрещено жилое строительство. Размер зоны зависит от класса опасности производства: от 50 до 1000 метров. Строить жилой дом в санитарно-защитной зоне нельзя, а если предприятие появится рядом после постройки — претензии не принимаются.
• Свалки и полигоны отходов. Санитарная зона полигона ТКО — 500 метров. Несанкционированные свалки зон не имеют, но дают фильтрат в грунтовые воды и запах при определённом направлении ветра.
• Животноводческие фермы. Запах — очевидный признак. Но кроме запаха — загрязнение грунтовых вод навозными стоками в радиусе нескольких сотен метров.
• Скотомогильники. В Беларуси скотомогильники, в том числе сибиреязвенные, обозначены на специальных картах. Санитарная зона — 1000 метров. Строить и копать колодец в этой зоне категорически нельзя. 

О том, какие охранные зоны действуют в Беларуси рядом с лесами, реками и ЛЭП и как они влияют на строительство, — в материале про охранные зоны в Беларуси.

Шаг шестой: розы ветров и атмосферное загрязнение

Направление преобладающих ветров определяет, что попадает на участок из воздуха.

• Если промышленный объект, свалка или ферма находится с подветренной стороны — большую часть времени ветер уносит выбросы в другую сторону. Если с наветренной — выбросы идут прямо на участок.
• Для Беларуси преобладающие ветры — западные и юго-западные. Объект к западу от участка при западном ветре — плохая ситуация. Тот же объект к востоку — значительно менее критичен.

Розу ветров для конкретного района можно найти в открытых метеорологических данных. Это занимает несколько минут и даёт понимание, откуда дует ветер большую часть года.

Шаг седьмой: торфяники и риск задымления

Специфический белорусский риск, о котором редко думают при выборе участка.

1. В Беларуси значительная часть территории — осушенные торфяники. В сухое жаркое лето торф горит. Горящий торфяник — это плотный дым на протяжении недель, который накрывает территорию в радиусе нескольких километров. Дышать на улице невозможно, дым проникает в дом.
2. Участки рядом с осушенными торфяниками в Минской, Брестской и Витебской областях подвержены этому риску. Карты торфяников есть в открытом доступе.
3. Это не значит, что такой участок нельзя покупать. Но это фактор, который нужно учитывать — особенно если в семье есть дети или люди с заболеваниями дыхательных путей.

Как ведут себя участки рядом с болотами и реками в инженерном смысле — в материале про участок у болота или реки.

По каким признакам на месте можно заподозрить проблему

Некоторые экологические проблемы дают видимые или ощутимые сигналы:

• Маслянистые пятна или радужная плёнка на лужах — нефтепродукты в грунте.
• Специфический химический запах при перекопке почвы — загрязнение органическими растворителями или нефтепродуктами.
• Почва неестественного цвета — серая, чёрная, рыжая пятнами — признак загрязнения или насыпного грунта.
• Отсутствие растительности или её угнетённый вид на фоне нормально растущих соседних растений.
• Рыжий оттенок воды в ближайших канавах или водоёмах — высокое железо или другие загрязнители.
• Мёртвые деревья или кустарник без видимой причины.
• Запах сероводорода — гниение органики в грунте или загрязнение воды.

Ни один из этих признаков сам по себе не является приговором — но каждый является поводом для лабораторной проверки до покупки.

Что делать с результатами проверки

Если анализы показали превышения — это не обязательно означает отказ от участка. Многое зависит от вида загрязнения, его концентрации и того, насколько оно устранимо.

• Загрязнение почвы нитратами — частично решается заменой верхнего слоя грунта и правильной агротехникой. Для грядок завозится чистый грунт.
• Высокое железо в воде — решается системой водоподготовки. Это расходы, но проблема устранимая.
• Тяжёлые металлы в почве в высоких концентрациях — серьёзная проблема. Полная замена грунта на большой площади дорога. Если концентрации высоки — лучше отказаться от участка.
• Радиационное загрязнение выше нормы — отказ от участка без вариантов.
• Санитарная зона промышленного объекта — юридическое ограничение, которое не устраняется никакими деньгами. 

Результаты анализов — это переговорный аргумент. Обнаруженные проблемы дают основание для снижения цены или для отказа от сделки с возвратом задатка, если это предусмотрено договором.

Главное об экологическом аудите участка

Экологическая проверка участка — это несколько анализов, несколько часов работы и небольшие расходы на лабораторию. По сравнению со стоимостью участка и строительства — копейки.
По сравнению с тем, что происходит, если купить загрязнённый участок и построить на нём дом — бесценно. 
Пять вещей, которые стоит проверить по каждому участку:

• История использования земли — через старые карты и разговор с соседями.
• Радиационный фон — дозиметром на месте, карты загрязнения онлайн.
• Анализ почвы — тяжёлые металлы, нитраты, нефтепродукты.
• Качество воды — анализ из ближайшей скважины или колодца.
• Что находится рядом — промышленные объекты, свалки, фермы, торфяники.

Всё это делается до подписания договора. После — уже ваша земля со всем, что в ней есть.