Исполнительная съёмка на стройке: что это и когда её нужно требовать

Что такое исполнительная съёмка и чем она отличается от проектной

Проектная документация показывает, где и что должно быть построено. Исполнительная съёмка фиксирует, где и что построено фактически. Это геодезический документ, который подтверждает соответствие возведённых конструкций проекту — или фиксирует отступления.

Исполнительная съёмка выполняется геодезистом с использованием тахеометра или GPS-оборудования. Результат — чертёж с фактическими координатами и отметками конструкций, наложенный на проектный план. Допустимые отклонения нормируются: для фундаментов — ±50 мм по горизонтали, ±20 мм по вертикали, по ТКП 45-1.03-293.

В Беларуси исполнительная съёмка — обязательный документ для ввода объекта в эксплуатацию. Без неё технический паспорт в БТИ не оформляется, а без технического паспорта — нет права собственности на построенный дом.

Что делает геодезист на стройке частного дома и зачем он нужен на каждом этапе строительства — роль геодезиста на разных этапах: от разбивки осей до исполнительной съёмки.

На каких этапах нужна исполнительная съёмка

Фундамент

После устройства фундамента и до засыпки пазух выполняется исполнительная съёмка фундамента: фактические оси, отметки верха фундамента, размеры в плане. Это позволяет:

• подтвердить соответствие проекту до начала кладки стен;
• зафиксировать фактическое положение фундамента для привязки к красной линии и к границам участка;
• создать основу для последующих исполнительных чертежей.

Без съёмки фундамента при итоговом вводе объекта возможны расхождения между фактическим положением дома и его зарегистрированным положением на кадастровой карте. В Беларуси это основание для приостановки регистрации права собственности.

Подземные коммуникации

До засыпки траншей с трубами — водопроводом, канализацией, ливнёвкой, газом — выполняется исполнительная съёмка коммуникаций. Фиксируется ось трубы, глубина заложения, материал. Без этого документа через 10 лет при земляных работах на участке невозможно установить, где проходят трубы — только шурфы и риск повреждения.

Готовый объект

Финальная исполнительная съёмка — после завершения строительства, до обращения в БТИ. На ней фиксируется фактическое положение дома, всех капитальных строений, присоединений к коммуникациям.

Топографическая съёмка и генплан участка в Беларуси: зачем нужны и как сэкономить на ландшафте — топосъёмка предшествует проектированию, исполнительная съёмка завершает строительство.

Кто выполняет и кто несёт ответственность

Исполнительную съёмку выполняет лицензированная геодезическая организация или индивидуальный предприниматель с аттестатом геодезиста. В Беларуси перечень аттестованных специалистов ведётся Государственным комитетом по имуществу.

Ответственность за организацию исполнительной съёмки лежит на заказчике строительства. Это не подрядчик-строитель, а именно вы как застройщик. Строительная бригада может не иметь в своём составе геодезиста — и в большинстве случаев не имеет.

Ошибка, которую допускают застройщики: считают, что геодезиста наймёт подрядчик. Подрядчик может предложить «своего» геодезиста, но юридически ответственность за полноту и правильность исполнительной документации — на заказчике.

Что происходит, если не делать исполнительную съёмку поэтапно

Если съёмку делают только в конце стройки — на готовом объекте — часть данных восстановить уже невозможно: подземные коммуникации засыпаны, фундамент закрыт отмосткой, оси скрыты отделкой. Геодезист может снять только то, что видит снаружи.

В этом случае при постановке на кадастровый учёт возникает вопрос: дом стоит на расстоянии от границы участка, соответствующем нормам — или нет? Если фактическое положение дома не задокументировано, кадастровый инженер может запросить дополнительное обследование или отказать в учёте.

В Минской области встречаются случаи, когда фундамент залит с отступом от красной линии меньше нормативного — 3 м вместо 6 м от соседнего участка. Без исполнительной съёмки фундамента это не было зафиксировано. При финальной съёмке расхождение обнаружилось — и потребовало согласования с местными органами, что задержало регистрацию на несколько месяцев.

Как организовать систему фото- и видеофиксации работ с подрядчиком в строительстве — фотофиксация дополняет геодезическую документацию и нужна для скрытых работ, которые геодезист не снимает.

Что учесть при заказе исполнительной съёмки в Беларуси

Срок выполнения. Геодезические организации работают с очередью. Если съёмку фундамента нужно выполнить до засыпки — договаривайтесь заранее, до начала бетонирования: засыпку бригада сделает за один день, а геодезист приедет через неделю.

Состав документации. Уточняйте при заказе, что входит в комплект: только чертёж или чертёж плюс пояснительная записка плюс ведомость отступлений. Для БТИ нужен полный комплект.

Привязка к государственной геодезической сети. Исполнительная съёмка должна быть выполнена в государственной системе координат — СК-95 или СК-2011 для Беларуси. Съёмка в произвольной системе координат не принимается кадастровым органом.

Три действия, которые нужно выполнить до засыпки фундамента

Первое: до начала земляных работ договоритесь с лицензированной геодезической организацией о выполнении исполнительной съёмки фундамента. Включите это в договор с подрядчиком как обязательное условие: засыпка пазух — только после геодезической съёмки.

Второе: при прокладке подземных коммуникаций — водопровода, канализации, ливнёвки — вызывайте геодезиста до засыпки траншей. Даже если коммуникации простые, фиксация их положения защищает от проблем при земляных работах через 10–15 лет.

Третье: храните все геодезические документы в одном месте — вместе с проектной документацией и актами скрытых работ. При продаже дома, при реконструкции или при спорах с соседями о границах участка эти документы будут нужны в первую очередь.