Как купить пустующий дом в Беларуси за одну базовую величину

Что такое пустующий дом по законодательству РБ

Пустующий дом — это не просто заброшенное строение. В белорусском законодательстве это чётко определённый правовой статус. Объект вносится в реестр пустующих жилых домов на основании Указа Президента РБ № 327 «О пустующих и ветхих домах» и Жилищного кодекса РБ. Чтобы дом попал в реестр, местный исполнительный комитет обязан зафиксировать факт непроживания, установить собственника и провести оценку технического состояния.

Ключевое условие для льготной цены — именно включение в реестр. Если дом просто давно не используется, но в реестр не внесён, купить его за базовую величину не получится. Это обычная сделка купли-продажи по рыночной стоимости.

Льготная цена в одну базовую величину применяется в двух случаях: когда собственник добровольно передаёт дом государству или когда объект изымается в судебном порядке и впоследствии выставляется на продажу через местный исполком. Покупатель приобретает право на дом, но одновременно принимает на себя обязательство привести его в жилое состояние в установленные сроки — как правило, от 3 до 5 лет в зависимости от условий договора.

Где искать реестр и как подать заявку

Реестры пустующих домов ведут районные и городские исполнительные комитеты. Единого общереспубликанского портала с полным актуальным списком объектов на сегодня нет, поэтому поиск требует прямого обращения в органы власти.

Куда обращаться

Первый шаг — отдел жилищно-коммунального хозяйства районного исполкома по месту нахождения интересующего объекта. Именно там хранится актуальный перечень домов, включённых в реестр, с адресами, техническим описанием и условиями продажи.

Если известен конкретный район — Минская, Брестская, Гродненская, Витебская, Гомельская или Могилёвская область — имеет смысл одновременно обратиться в несколько районных исполкомов письменно или через портал обращений граждан, который работает на базе обращения.бел.

После получения перечня доступных объектов подаётся заявление на участие в процедуре приобретения. Форму заявления предоставляет исполком. К заявлению, как правило, прикладывают паспорт, документы, подтверждающие регистрацию по месту жительства, и в ряде случаев — справку о составе семьи.

Приоритет при распределении

Законодательство предусматривает приоритетное право для отдельных категорий граждан: многодетные семьи, граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и состоящие на учёте, а также лица, проживающие в данном районе. Если на один объект претендуют несколько заявителей, исполком проводит конкурсный отбор с оценкой обязательств по восстановлению дома.

Что скрывается за ценой в одну базовую величину

Сама по себе цена покупки — символическая. В 2024–2025 годах одна базовая величина в Беларуси составляет 40–42 рубля. Но реальные расходы покупателя начинаются именно после подписания договора.

Долги и обременения

Перед покупкой необходимо проверить объект на наличие задолженностей по земельному налогу и задолженностей по коммунальным платежам, если дом был подключён к централизованным сетям. Формально при продаже через исполком долги могут быть списаны или переоформлены, но это зависит от конкретного договора — читайте его внимательно до подписания, а не после.

Обременения на земельный участок — отдельный вопрос. Дом и участок могут иметь разных собственников или разный правовой статус. Участок может находиться в пожизненном наследуемом владении, в аренде у государства или вовсе не иметь оформленных границ. Перед покупкой стоит проверить границы участка и его кадастровый статус — иначе дом окажется без земли под ним.

Техническое состояние и стоимость восстановления

Большинство домов из реестра — деревянные постройки 1930–1960-х годов постройки, преимущественно в сельской местности Витебской, Могилёвской и Гомельской областей. Типичное состояние: сгнившие нижние венцы, провисшая кровля, отсутствие инженерных коммуникаций, промёрзшие или разрушенные печи.

Реальная стоимость восстановления такого дома до жилого состояния в белорусских условиях — от 15 000 до 50 000 рублей и выше. Это зависит от площади, степени износа, удалённости от райцентра и наличия подъездных дорог. Подробнее о том, когда восстановление оправдано, а когда выгоднее снести и строить заново, — в материале о реконструкции деревянного дома.

Если наследники дома неизвестны или оспаривают сделку — возможны судебные споры. Исполком обязан урегулировать этот вопрос до продажи, но на практике бывают ситуации, когда объявляются родственники уже после регистрации договора. Проверяйте историю объекта через нотариальную контору и регистрационные органы.

Что нужно проверить до подписания договора

Покупка пустующего дома через исполком — это не стандартная купля-продажа, а административная процедура с обязательствами с обеих сторон. Ошибки на этапе проверки обходятся значительно дороже, чем сам объект.

Правовой статус объекта. Убедитесь, что дом действительно внесён в реестр пустующих и решение о его продаже принято в установленном порядке. Запросите выписку из реестра и решение исполкома.

Права на земельный участок. Выясните, на каком праве находится земля под домом: собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение. Если у вас уже есть опыт получения участка по наследству, алгоритм проверки схож с аудитом наследственного участка.

Наличие других претендентов. Уточните в исполкоме, есть ли другие заявления на этот объект и каков порядок рассмотрения.

Обязательства по восстановлению. В договоре фиксируются сроки и минимальный объём работ. Невыполнение — основание для расторжения договора и возврата объекта государству без компенсации вложений. Уточните, как исполком фиксирует выполнение обязательств и в какой форме принимаются промежуточные отчёты.

Техническая экспертиза. До подписания договора закажите независимую техническую экспертизу конструктива — фундамент, несущие стены, перекрытия, кровля. Стоимость экспертизы — 150–400 рублей в зависимости от объёма, но она может сберечь вложения в объект, восстановить который физически невозможно.

Коммуникации. Узнайте, есть ли техническая возможность подключения к электросети, водопроводу и газу. В отдалённых деревнях Витебской и Могилёвской областей электросеть может быть демонтирована или не рассчитана на постоянное проживание.

Три шага, с которых начинается реальная покупка

Первое: выберите район и обратитесь в районный исполком с письменным запросом о наличии домов в реестре пустующих строений. Сделайте это параллельно по нескольким районам — так появится выбор объектов, а не вынужденное согласие на единственный вариант.

Второе: до подачи заявления на конкретный объект проведите его осмотр с независимым специалистом — строителем или сметчиком. Зафиксируйте состояние фундамента, стен, кровли и коммуникаций. На основании осмотра оцените реальный бюджет восстановления и сравните его с рыночной стоимостью аналогичного жилья в том же районе.

Третье: перед подписанием договора передайте его текст юристу, специализирующемуся на жилищном праве РБ. Особое внимание — пунктам об обязательствах покупателя, срокам восстановления, основаниям для расторжения и порядку перехода права на земельный участок. Это не формальность: договор с исполкомом — административный документ, оспорить его условия постфактум значительно сложнее, чем скорректировать до подписания.